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首富过山车背后:许家印凭什么超过马化腾和马云?

  1. 时间:2017-10-09 10:58

起源:中国新闻周刊文/熊颖2017年9月18日,福布斯数据显示,许家印身价增至391亿美元,略高于马化腾和马云,再一次成为中国首富。之所以说“再一次”,是因为2009年11月,

首富过山车背地的“恒大模式”

来源:中国新闻周刊文/熊颖

2017年9月18日,福布斯数据显示,许家印身价增至391亿美元,略高于马化腾和马云,再一次成为中国首富。

之所以说“再一次”,是由于2009年11月,许家印也曾登顶首富宝座。

不过此次许家印“首富之位”还没坐稳,跟着尾盘恒大股价冲高回落和腾讯股价的小幅上涨,几个小时后马化腾以388亿美元的身价再回榜首。

透过许家印两次登顶又两次回落的首富过山车,能够看出,恒大的贸易模式并非情随事迁,从低谷期的特价销售,到扩张期的疯狂圈地,再到成熟期“三低一高”的模式转型以及多元化的轻资产布局,“恒大模式”渐隐渐现。

“特价模式”让利回血

许家印第一次和“首富”接洽在一起是2009年冬天。

2009年11月5日,恒大在香港联交所正式上市。当天收盘,恒大市值到达705亿港元,恒大总裁许家印也凭借68%的持股将479.49亿港元(约合人民币422亿国民币)收入囊中,首次成为中国首富。

不过,这个首富之位来得有些迟,2008年许家印本有机遇坐在这个地位。2007年,恒大启动IPO规划,当时业内人士猜测,假如恒大在香港上市胜利,许家印将有可能成为中国的新一任首富。之后反转的剧情是,2008年3月20日,土地储备量位居全国第一的恒大集团在香港首次公开发行股票遇冷搁浅,许家印的首富之路也因此中止。

IPO打算失败后,恒大资金链多少近瓦解,不少业内德甲现场直播人士甚至直接将其与“逝世亡”挂钩。不过“被收购”“被倒闭”的恒大随即拿出事迹打脸“吃瓜大众”,2008年恒大实现销售收入118亿元。

中国房地产指数体系秘书长、搜房控股有限公司董事长莫天全曾公然表现,2008年下半年全国重要城市商品房的成交量都有40%左右的下滑。在楼市遇冷的大背景下,恒大这场“业绩争取战”打得并不轻易。

为了抢救资金链、回笼资本,恒大地产开启“特价模式”。2008年国庆期间,恒大地产在全国12个中心城市的18个精品楼盘同时开盘,并予以“八五折”特价销售。而这一“让利策略”让恒大在国庆黄金周短短七地利间内获得了50亿元销售业绩,占2008年全年业绩的42.37%,成为资金链回血的第一大元勋。

2009年3月5日,加入完整国两会政协联组会议的许家印在媒体围堵时回应恒大资金链问题,“去年一季度,恒大方案上市,但受到金融危机影响延缓了,120亿~150亿的融资筹划不实行,对企业有很大的影响,恒大因此比别的房地产企业多了一个寒冬。”随后许家印话锋一转,“但对恒大来说,最冷的寒冬已经挺从前了。”

接下来迎接恒大的是“柳暗花明又一村”。沉静了一年的恒大卷土重来,2009年重启IPO。此次的上市之路,恒大走得尤为顺利,截大公开认购时,恒大保障金认购额高达38.6亿元,较其招股首日逾额近五倍。

一年时光,从跌入谷底到从新登顶,无论是上市仍是成为首富,对恒大和许家印来说都不是易事。

高负债下的“圈地活动”

恒大的要害词有许多,而最让人印象深入、呈现频率最高的有两个:一个是高土储;另一个是高负债。

2006年,恒大引入美林、德意志银行等多家国际著名投资机构约10亿美金的投资后,开始猖狂“圈地”。到2008年,恒大从偏安广州一隅到全国22个城市,土储面积增至4600万平方米,翻了8倍。而彼时,各大房企放缓拿地速度,2008年,碧桂园的土储面积稍逊恒大,为4439万平方米;富力地产土储面积2537万平方米、万科土储面积2281万平方米,均约为恒大土储面积的一半。

然而,2008年土储面积的成倍增加,于恒大而言只是开端。

恒大在之后的“圈地运动”中显得更加果敢。2010年,房企拿地根本处于停止状况,耗费库存是房企间达成的无声默契。而这个时候恒大反其道行之,大手笔买买买,成为房企中的“一股清流”。2010年,恒大土储面积再次翻番达到9600万平方米,岂但成为了全国最大的“地主”,还比土储面积位居第二的绿地集团高出一倍。

伴随高土储一起到来的还有高负债。2008年恒大负债共计199.39亿元,而这一数字在2009年为499.14亿元,2010年涨至830.86亿元。固然高负债在房地产行业已成常态,但每年负债额简直成倍增长的房企却仅恒大一家。

高负债一方面有利于房企捉住机会疾速扩大;另一方面也容易给企业带来“资金链缓和”的繁重打击。然而让大众不解的是,2008年IPO失败后,恒大资金链几近断裂,已经在高土储上“栽了跟头”的恒大为何还盘算在统一个处所摔两次。

恒大对“圈地”的热忱在房企中显得有点特破独行甚至独断独行。不过期间证实恒大的目光确切独到,随后各大房企参加圈地高潮、“地王”频现,而恒大却早已凭借先发上风低本钱购入大批土储。

易观智库房企核心研讨总监严跃进告知《中国消息周刊》,“土地贮备是权衡上市房企的一个主要指标。所谓“巧妇难为无米之炊”,土地是最基础的投资出产因素”,而这一情理,恒大2006年就已经参透,是最早一批存在土储意识的房企。

俗话说,“舍不得孩子,套不到狼。”2017年6月30日,恒大土储面积达到2.76亿平方米,且今年上半年新增土储就超过6000万平方米,遥遥当先其余房企;此外,恒大负债算计13248亿元,几乎相称于同行万科和碧桂园上半年的负债总和。

在高土储和高负债的策略下,地产行业起步较晚的恒大一路疾走。2016年,恒大土地储备、销售金额、资产规模、营收规模均超万科,终极成为龙头老大。

今年以来,恒大股价更是连续走高,7月27日许家印资产净值超过万达团体董事长王健林,成为海内地产首富;9月18日,恒大股票涨至27.75港元,再创历史新高,许家印也因而成为中国首富。

向低负债轻资产转型

高土储和高负债给恒大带来高增长的同时也带来了高危险,已经做过“老大”的恒大决议放慢步调、持重发展。“求变”是恒大2017年给自己的新标签。

2017年8月28日,恒大在中报里提到三个转变:一是从“范围型”发展战略向“规模+效应型”发展战略转变;二要从高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变;三是实现“房地工业”向“房地产+服务业”转变。

三大改变,并不是恒大的随心起意,始终都在“等风来”的恒大终于迎来了本人转型的机会。

2017年上半年,恒大合约销售达人民币2240.9亿元,合约销售建造面积为2475.1万平方米;同时,恒大实现收入1879.8亿元,较去年同期回升114.8%,实现净利润231.3亿元,较去年同期上涨224.4%,股东应占利润188.3亿元,较去年同期上涨832.2%。亮眼的业绩为恒大的策略转型做足了预备工作。

从“三高一低”向“三低一高”的转变是恒大最为器重,也最下工夫的一个。2017年上半年,恒大提前完成了共计1129.4亿元的永续债赎回工作,既是恒大下降负债的信心,也是其转变迈出的第一步。

接下来恒大要走的“第二步”“第三步”还有良多,就像负债不是一天沉积而成的,恒大的“减负”工作也只能循序渐进。为此,恒大筹备在2017年7月至2020年6月,将土储总量把持在每年负增长5%~10%;力争在2020年6月30日将负债率将至70%左右。

如果说“三低一高”模式对负债率提出的请求仅仅停留在一个不置可否的数字上,那从“规模型”发展战略向“规模+效应型”发展战略的转变,就为降低负债指明了详细的操作方向:一方面,适度降低土储规模以减少土地款支出,以审慎、求实的策略在必要地域弥补优质土地储备;另一方面,通过收购吞并、配合开发等名目获取方式为下阶段拓展项目。

不外恒大要想在2020年实现这一目的并不是其在中报里计划的那么简略。随同房企股价高涨的,还有对房地产远景的不看好,恒大将来将要面对的毫不仅仅只有“高负债”跟“高土储”这两大累赘。

恒大的转型不仅仅停留于房地产,还象征着更多元化的发展,而多元化的目标是为了辅助恒大实现轻资产。不光是恒大,越来越多的房地产企业走上了多元化的发展途径,比方万达的“去地产”模式、地产+金融、地产+游览的多重组合方法。

恒大的“房地产+服务业”,加的也是多元化。恒大在其2017年中报提到,2016年集团完成了以地产为基本、金融、健康为两翼、文化旅游为龙头的多元化产业布局,完成了由“房地产业”向“房地产+服务业”的转型。

不过恒大的多元化毕竟能给恒大带来多少收益还是一个未知数。至少以目前的现状来看,恒大冰泉18亿元出卖、恒大文明从新三板摘牌,恒大淘宝挂牌新三板以来4年半亏损超30亿元,恒大想要通过多元化来实现轻资产可能并不乐观。

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